彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能物业增值

2019/05/03 次浏览

  原标题:彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的

  随着调控的常态化,物业管理作为房地产存量市场中不可或缺的一环,甚至是至关重要的一环,已经逐渐成为了资本市场关注的焦点。截止目前,南都物业1家在A股上市,但在新三板挂牌的物业公司梳理已经超过了60家,在港股上市的物业管理公司数量达到8家,包括近期新城控股旗下的物业公司新城悦也登陆了港股市场。

  虽然受到社保新政的影响,下半年物业管理板块呈现了较大的跌幅,但作为投资者顺应行业趋势,拥抱优质企业的本质并没有改变。决定物业行业投资标的的两个核心因素:增值业务的发展和管理规模的扩张。

  目前港股上市的物业公司提供的增值服务分为两类,一类是业主增至业务,即为业主提供的衣、食、住、行等附加服务;另一类是非业主增值业务,其服务对象大多为房产开发商,为其提供咨询顾问、房产销售代理等服务。由于非业主增值业务大多为关联交易,不具有可比性,因此以下分析主要集中于对业主增值业务的分析。

  对比目前港股上市的几家物业管理公司,我们不难发现彩生活是一个“异类”,利用移动互联网,构建社区服务平台彩之云,通过平台连接第三方服务及商品供应商,为业主提供专业的维修、保养、绿化、停车等服务,从而抽取交易佣金作为收入。从用户规模、交易体量及盈利能力来看,彩生活线上平台的盈利能力都处于行业领先水平。

  截止2018年6月末,彩生活的彩之云APP 注册用户数进一步上升至1,451 万人,活跃用户数达到379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线 亿元人民币,较去年同期增长82%。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活平台的to C端价值显著提升。

  此外,伴随C端红利的深度挖掘,互联网的发展逐渐进入下一阶段,正掀起以产业互联网为代表的To B新浪潮。这不仅仅是传统意义上的信息化、软件化服务,而是大数据、物联网、人工智能与企业业务的深度结合。那么在新趋势下,物业的增值服务平台还有哪些潜力可以挖掘呢?

  纵观多家物业公司,彩生活同样先人一步,率先给出答案。2016年彩生活提出战略转型:从过去传统的物业管理向平台输出转型,即向B端的物业合作伙伴输出线上平台彩之云,帮助合作伙伴创造增值服务收入来源。

  《2017年中国中小企业信息化建设调查报告》中显示,有50.8%的中小企业希望通过信息化提升产品和服务质量,当To B业务深入到制造业用技术提升生产效率与质量时,离不开对于产业和技术的双重理解,以及强大技术和前沿研究的基础支撑。这便是我们提到的”赋能“。下面我们进一步通过彩生活增值服务的B端分析公司的”赋能“效应如何。

  2016年彩生活推出平台输出,将平台向行业内的其他物业公司推广,截止2018年6月30日已经与64家物业管理公司达成合作。近期有一个有趣的现象,与彩生活合作的物业公司,纷纷受到资本市场青睐,其中兰州城关物业服务集团有限公司已被雅生活收购,而西安荣鑫物业管理股份有限公司已经独立在新三板上市(872978 .OC)。

  2017年,彩生活收购兰州城关10%股权,对价1,224万元,对应估值1.224亿元。根据雅生活2018年半年报,雅生活收购兰州城关51%的股权,支付1.48亿元,对应估值2.9亿元。短短一年半的时间,彩生活的投资升值136.9%,且在被雅生活收购后,兰州城关仍坚持使用彩生活线上平台,充分证明了彩之云的价值。

  根据彩生活2015年年报的信息披露,2015年7月彩生活收购西安荣鑫60%股权,支付1,889万元,对应估值3,148万元。根据彩生活2017年年报的信息披露,彩生活转让西安荣鑫55.1%的股权,对价2,039万元,对应估值3,700万元,一年半的时间,该笔投资的回报率达到17.6%。

  同样,西安荣鑫在上市后,依然坚持彩生活的平台。其中在《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》显示:“公司与深圳市彩生活服务集团有限公司合作,与彩生活 O2O 平台相结合,为业主提供线上服务,保证业主使用手机即可享受公司提供的全方位线上服务。 公司将所有在管项目的线上服务集中到“彩之云”APP,业主可在“彩之云”自助寻找相应服务以满足生活中方方面面的需求。”

  a、彩生活利用成熟的服务和技术输出,使得合作伙伴或者控股企业的价值得到快速提升。且彩生活过去几年进行了并购整合、小股操盘等模式,因此旗下拥有大量以账面价值入账的权益投资。这些权益价值正被快速提升,这部分会成为企业的隐含价值,会随着彩生活未来减持或出售得到释放。

  b、公司控股的企业及合作伙伴对公司平台和技术的认可,彩生活通过“彩之云”与合作伙伴建立的关系具备很强“粘性”和“可持续性”。这意味着彩生活能够对B端形成长期赋能,从而产生协同效应。

  通过西安荣鑫披露的财务信息,我们可以分析彩生活对B端赋能带来的协同效应以及收益情况。首先,2016-2018H1西安荣鑫的“其他”业务收入快速增长,年复合增长率超过76.4%,且成本为零。可以得到结论,彩生活的线上平台为合作伙伴“赋能”,帮助其开创了除物业管理费以外的增值业务收入来源,而该项业务的增长快、成本很低,具有很强的平台效应。

  其次,通过平台输出,彩生活将生活在合作伙伴社区内的住户变成平台用户。在合作伙伴社区内发生的交易,所贡献的佣金收入彩生活与合作伙伴5:5对半分成。2018年1-6月西安荣鑫使用彩之云创造其他业务收入140万元,因此可推测彩生活也获得等额分成收入。未来在西安荣鑫等合作伙伴的协同效应下,彩生活的该部分收入也大幅增长。

  根据《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》,西安荣鑫管理23个项目,已经签订的物业管理服务合同建筑面积约248.27万平方米,而2018年1-6月其他收入金额为140万元。由此可以推算,通过使用彩生活的线上平台,西安荣鑫在其所管理的物业中,除了物业管理费之外,每平方米能够多产生1.1元/年的收入。同时,由于该收入几乎无需任何成本,因此所创造的利润可以说是非常“诱人”。

  2018年下半年彩生活将线上平台对陕西万源物业管理有限公司等合作伙伴输出,并且与越南当地的知名开发商富美兴发展责任有限公司合作设立合营企业,平台输出明显加速。截止2018年10月底,彩生活的平台服务面积达到11.5亿平方米,其中包括自管面积5.2亿平方米,及与物业公司合作的面积6.3亿平方米,下半年新增合作面积1.4亿平方米。伴随对B端“赋能”效应的显现,有理由相信,未来将有更多中小型物业公司向彩生活伸出橄榄枝。

  彩生活的增值业务在C端实现了从量变到质变,并进而向平台输出转型,对B端的“赋能”效应已经初见端倪。同时,从安全边际来看,目前彩生活的PE为11.6倍,处于行业低估状态,分析其原因主要是由于上半年为收购万象美(前身为万达物业)带来了大额债务。然而,彩生活计划于2018年底或2019年初偿还10亿元债务,该项风险正在被逐渐释放。

  从目前的时间节点来看, 彩生活是一家在公司价值、估值及业务发展上都具备优势的物管行业优质标的。

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