当我们在看彩生活业绩时其实是要看什么?

2019/05/03 次浏览

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  近日,作为最早登陆港股的物业龙头企业,彩生活(01778-HK)公布了其截至2018年6月30日止六个月未经审核中期业绩公告。近年来,彩生活一直致力于探索增值服务的多元化,并于2017年取得不错的成绩。然而今年房地产行业形势有变,翻开彩生活的半年报,我们要重点关注哪些指标?

  作为物业管理的直接上游,目前房地产的状态已从过去的增量变为存量,特别是今年以来,无论在房屋销售面积还是收入方面,整体增速都与过去三年的“黄金时代”的相比下降。行业利润空间收窄,房地产行业野蛮生长的时代已经过去。

  尽管2018年开始房屋竣工和销售增速全面下滑,销售月度累计同比保持在5%以下,但是在之前的房地产长繁荣周期和短期小高峰的叠加下,近几年里物业管理行业仍能享受一个可观的客户规模的增长。2018年1月至7月,全国房地产开发投资金额共65886亿元,和2017年同期相比增长10.2%,这就使得物管行业有了发展的基础。

  2017-就行业本身特性而言,物管行业对资本市场的吸引力在于,随着“互联网+”模式走红,它有着较大的发展潜力,而且增长势头强劲。从2015年开始,越来越多的企业运用大数据、物联网、云计算、VR 等新技术,建立起自己的APP、社区平台,并开展一系列的增值服务,多元化的运营使得物管行业整体盈利水平得以提升,由龙头分拆上市的物管公司更是推动行业的加速发展。

  从当前行业情况来看,物管公司可分为两大类,一类是没有母公司资源和品牌支持的“草根”。这类公司“上位”靠的是自身专业化的优质服务赚得口碑和人气,彩生活就是其中的代表公司。虽然它属花样年控股(01777-HK)旗下,而花样年本身也是明星房企,但这些年进步却不大,而它对彩生活业绩上的支持甚少,彩生活基本是“自食其力”。

  另一类就是依托大房企的“高富帅”物管了。这类公司最初是地产开发的附属业务,随着物业服务规模的扩大,业务盈利能力的改善,就被拆分开来独立上市。背靠资金、品牌、渠道的优势,这类公司在获取管理面积上占据先天的优势,比如碧桂园服务(06098-HK)。

  彩生活的业务模式十分独特。它最早于2013年推出彩之云平台,是国内物业公司中,探索增值服务多元化,构建物业服务生态平台的先行者。2017年年末,彩生活在管规模为4.36亿平米,其建立的彩生活平面全面联动了社区基础服务、O2O服务、虚拟服务、房屋服务、智能管家等多个业务。2017年,彩生活营收收入为16.3亿元,增长率21.36%,净利润3.2亿元;而到2018年6月,彩生活录得营收收入17.57亿元,同比大增135.3%,增长势头强劲。

  增值服务开始成为彩生活主要利润驱动力,2018年上半年,彩生活增值服务收入达2.12亿元,同比增长91.7%,这部分增长对彩生活整体毛利的同比增长贡献最大,但同2017年相比,由于万象美的并表,且公司上半年对物业的改造及社区服务工程,拖低整体毛利率的环比增长。

  彩生活的彩之云app,是一个链接线下服务的互联网平台,提供诸如维修等基础服务,订餐等O2O服务,理财等虚拟服务,装修等房屋服务,停车等智能管家服务。与此同时,彩生活通过与汇付天下合作获得第三方支付资格,建立了彩富宝作为支付平台,使得资金在系统内部流转。同时还设计了“饭票”作为消费抵用券,业主可以凭借支付获得积分兑换饭票,饭票能在彩之云平台提供服务中进行消费,还能在业主之间互相流通。随着生态圈逐渐成熟,线上平台用户数量保持快速增长,并且活跃用户显著提升。

  通过建立起支付平台和互联网服务平台,彩生活不但能够快速扩张服务和种类,大大提高服务的盈利能力和增长空间。除了扩张自身业务之外,“彩之云”平台还可以只把平台功能分享给其他物业公司,彩生活在不接管其他物业面积同时,按照协议与其他公司分成增值业务收入。业绩期内,彩之云APP累计成交金额约为43.58亿元,同比增长82.1%。

  除了通过平台来扩大业务广度之外,彩生活还积极在规模上进行扩张。在2017年20.1亿收购万达,是目前物业管理行业内最大规模的一次同业并购;而在今年三月,万象美并表,使彩生活的社区服务业态延展至SOHO、写字楼等商业物业,与原有住宅物业形成良好的互补,不仅实现了管理面积的扩张,同时进一步丰富了管理项目的业态,进而形成更加明显的规模效应以及协同效应。到了2018年6月,彩生活的管理服务面积为4.84亿平方米,管理服务项目达到2555个,同比分别增加15.2%及9.4%。

  近年来,彩生活还推出了彩生活住宅生活,通过以提供“饭票”作为成本获取购房资金,再将资金放入自身金融平台和提高用户黏性以获取利润,最终实现业主获得可观的生活津贴弥补月供;开发商促进销售同时因为住宅配套服务溢价,还能适当提高售价;彩生活公司则从项目直接获利之余,还能进一步促进社区服务平台客流,最终全面联系开发商-物业服务-业主三者,高度提高物业管理公司核心地位。

  整体来说,传统的物业管理公司依靠“收租”存活的时代过去,适应当前行业趋势,作长远发展,运用社区和新零售的模式来为平台创造价值是未来物管的方向。而要去做好一个平台,就要从如何不断提高用户的粘性出发。

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