彩生活2018年中报解读:创新之路上的面包与理想

2019/05/03 次浏览

  8月22日晚,社区服务集团“彩生活”公布了2018年中报,交出了一份亮丽的成绩单:

  ·上半年彩生活收入17.6亿元人民币,毛利润6.2亿元,对比去年同期分别增长 135.3%与82.5%;

  ·归属于上市公司股东的净利润达到1.75亿元,对比去年同期的1亿元增幅达74.1%;

  ·增值业务收入同比增长91.7%至2.1亿元人民币,毛利率保持在71.8%的高位,贡献分部溢利1.5亿元,占比提升5.7个百分点至35.8%;

  8月23日上午,彩生活在香港举办中期业绩发布会,彩生活董事局主席潘军、CEO唐学斌等管理层人员参会,回答了上半年业绩增长的主要原因。总结来说,本次财务数据大增可以归纳为以下两个原因:

  由于并表万象美,彩生活的自管面积从去年底的4.3亿平方米增加到4.8亿平方米,管理社区达到2555个,物业面积的增加直接体现在了收入上。按包干制收取服务费的收益增加7.7亿人民币至12亿人民币。

  彩生活主营业务分为三部分:物业管理服务、增值服务、工程服务。由于并表万象美,其物业管理服务收入大增,而利润的增长则主要来自于增值业务的贡献,财报显示,彩生活增值业务收入同比增长达到91.7%,毛利率保持71.8%高位,增值服务对整体分部溢利的贡献程度达到35.8%,为集团第二大利润来源。

  在两个推动力的影响下,彩生活上半年财报收入、利润都出现大幅上升,展现出了业务转型的初期成果。不过,以管理面积增长带来收益增加,在传统物管企业里面并不新奇。彩生活能保持增值业务快速增长,还实现了高毛利,这就值得研究一番。从23日年中业绩发布会的内容来看,彩生活的良好表现得益于独有的发展模式,包括彩生活生态圈式的社区服务模式,以及会上被屡次提及的生态圈内的彩惠人生、彩车位等产品。

  彩生活成立于2002年,是一家从传统物业转型的公司,2011年便开始搭建互联网平台,2013年彩生活发布彩之云APP,构建了物业+互联网的入口。2014年,彩生活生态圈概念初步形成,推出E系列应用,并于当年在香港上市。2016年彩生活生态圈正式启动,引入合作伙伴,共同开发社区资源。

  截止到今年中期,彩生活恰逢上市四周年,是物业行业里最早登陆资本市场的公司。而且由于所处行业的特殊性,彩生活的成长过程也很特别:一般公司上市是依靠成熟业务起家,上市之后慢慢转型,以迎合市场趋势。相比之下,彩生活未依靠传统的物业管理服务上市,反倒是由于提出了物业管理+互联网的创新思路,让港交所看到了未来想象空间,批准了其上市。

  另外,一般公司做转型,是由于传统业务不符合未来发展趋势,因此需要开展新业务。做转型就意味着放弃稳定赚钱的传统业务,这对于管理者实在是艰难的选择,也就是面包和梦想的冲突。

  彩生活则不必担心这一点,因为传统物业本身存在盈利难的问题,几乎触达谷底,没有收入层面的羁绊。彩生活提出物业管理结合互联网工具,不仅迎合了未来趋势,也是对现有收入的改善。因此对彩生活来说,追求梦想和赚取面包并不冲突。

  在这个前提下,彩生活为自身设定了使命:做成社区服务平台,连接每一个家庭。最终由物业公司升级为综合社区服务平台,成为社区场景的流量入口。

  为实现“综合社区服务平台”的目标,彩生活已经实践出一套切实可行的方法:用传统的物业管理服务为入口抓手为增值服务导流,靠利润率更高的增值服务盈利,摆脱靠物业费艰难度日的困局。

  以彩生活今年主推的产品彩惠人生为例,该产品将社区服务和新零售相结合,是重构物业生态的新物种。在彩惠人生上,用户以市场价购买所需商品,在订单完成后,业主在获得等价商品和服务的同时,还可额外获得由供应商提供的冲抵物业费的“津贴”。

  这个产品之所以能够成立,是由于线上流量的红利期结束,很多零售商家存在营销痛点,也就是付出了很高的营销成本,却不一定能真实触达消费者。而社区场景里有消费能力、有消费需求的人群,正是商家所希望触达的。因此,彩惠人生为商家提供一个平台,帮助商家减少营销费用,以更高的效率寻找到目标客户。商家将节约的营销费用直接作为物业费赠送给购买者。

  业绩会上彩生活董事局主席潘军讲到彩惠人生的逻辑其实是“羊毛出在猪身上,狗买单”,将固有成本的转嫁为有效营销抓手。于彩生活来说,通过赠送物业费的模式,优化了传统物业费催缴工作,提高基础物业服务效率,帮助彩生活突破法规限制,重新获得物业管理费的定价权。同时,彩生活生态圈产品及服务也可通过这一入口抓手级的产品,快速的触达用户,从而带动整个彩之云用户数增加,平台活跃度上升,消费升级。

  这一方式,解决了传统物业收费难、涨价难痛点,商家营销难以触达用户痛点,用户希望可以有实惠价格获得优质产品及服务的需求,三者融合为一。物业公司送物业费,对于物业行业来说是一次颠覆性的改造,迎合了商家、物业方、客户三方的需求,真正切中了业主的痛点,也缓解了业主和物业方的对立关系,实现了三方共赢。

  目前,彩生活探索出了基本的运营品类,对于饮用水、食品、日用品等刚需、高频,容易在一次使用后形成依赖的头部产品,彩生活采取几乎免费赠送的模式,降低客户的决策成本。而对于低频的腰部产品,以地域性家乡品牌为主,形成信任度。为了体现提升社区服务的诚意,唐学斌多次提到,目前公司不会依靠彩惠人生盈利,将优惠全部给业主和员工。

  年中报数据显示,从3月31日正式上线个月上半年彩惠人生累计成交32.5万单,累计成交金额为2864.7万元,为4.4万个家庭减免了1281万元物业管理费。

  截⾄2018年6月30日6个月,彩生活累计销售车位2370个,驱动租赁及销售协助收⼊同比增长342.4%⾄4690万元。可以达到如此快速的增长原因,是基于彩车位这一产品切实解决了开发商和住户对于车位这一资产的不同需求。供给端开发商来说,车位不是主业,只是配套;存量住宅没有专人运营、销售车位;管理成本高,效果不能保证。开发商对于流动性的需求日益迫切,但车位资产变现力不强的矛盾不断凸显。从需求端住户来说,快速提升的汽车保有量带来庞大的停车需求,但与之相矛盾的是过去住宅的停车位供给严重不足。社区停车位价值将随着供需矛盾日益突出将凸显,车位的稀缺价值将会越来越显现出来。而彩生活拥有较好车位运营能力, 熟悉实际车位管理现状,具备物业全员营销能力,从而能够帮助实现车位资产的快速变现。

  彩生活利用移动互联网优化其公共服务,通过E维修、E电梯、E清洁、E安全、E绿化等细分产品实现了基础物业服务的订单化,增加服务效率。例如,E维修在保持单位面积维修开支不变的情况下,实现了设备完好率10个百分点的提升;在财务数据的表现上,工程服务从去年同期的约5960万元增加29.9%至约人民币7740万元。彩生活开元国际总经理黄玮在中期业绩会上表示,过去两年集团一直致力于将万象美的企业文化、管理制度与彩生活融合,很多增值服务尚未进入万象美,未来生态圈产品E能源、E缴费、E电梯等产品进入开元国际及万象美,所形成的互联网效应将带动整个增值服务收入大幅增长。

  目前,彩生活平台服务面积9.81亿平方米,其中自管面积4.84亿平方米,合作面积4.97亿平方米。从彩生活的创新模式来分析,物管面积其实决定了未来增值业务的天花板,因此接下来彩生活在行业内的收并购、小股操盘等方式的拓张仍然是一大看点。

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